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开发商对营改增心情复杂:因进项抵扣环节较多

2016年05月09日来源:楼盘导购责任编辑:zhangyunxiang

涉及1100多万户试点企业,试点企业税收规模超过1.9万亿,营改增首次将房地产、建筑业、金融业和生活服务业这四大行业纳入试点范围,中国在今年五一过后拉开了税制改革相当重要的一幕。

高力国际研究部董事谢靖宇指出,营改增后二手房交易税负将小幅降低。“尽管二手房交易的税率在新税制下保持不变,但因计税方法的不同,将导致二手房交易税出现小幅降低。”谢靖宇说。然而,因进项抵扣环节较多,开发商面对营改增的心情却较复杂。多位房企高层向记者表示,公司自年初以来就在公司内展开了对营改增系统的学习和研究,以应对新的税收体系。

二手房税费负担略减轻

房地产和建筑业首次被纳入营改增范围,个人买卖房屋缴的税是多了还是少了?分析师告诉记者,营改增后二手房交易要缴的税费,较此前要少。

按上海此前的二手房营业税政策,一套300万元购入、售出时600万元满2年的非普通住宅,税率为5.6%,需缴16.8万元的营业税。营改增后,这套两年增值300万的房产,较此前的计税方式要少缴8000元的税费。

“二手房交易的税费负担,较此前有不同程度减轻。”仲量联行研究部董事周志锋表示。

除了二手房,房地产和建筑业纳入营改增范围另一个重大利好,是对商业地产。世邦魏理仕大中华区研究部负责人陈仲伟表示:“营改增将有利于促进商业地产的去库存。由于企业购买不动产可以按照固定资产来进行会计核算,可分两年进行增值税抵扣。这将激发自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求。”

据仲量联行统计,去年中国商业地产的交易量达到2560亿元,创下历史新高;国内企业占到八成的比例,外资占两成。中国共有15万家国有企业,这其中有相当一部分是租赁写字楼来办公的。

业内人士告诉记者,由于金融和服务企业也被纳入营改增范围,这可能会引起这一庞大群体中由租改购的效应,进而激发相当一部分企业购买办公楼的热情。

除国有企业,包括保险公司在内的大量中国金融机构,在营改增全面推行后购置商办楼的积极性会更高。

“中国的保险公司有望成为国内外投资市场的最大买家之一。监管的放宽,将促使国内保险公司成为商业房地产市场最活跃的机构投资群体。此外,国内的私募基金和近几年兴起的金融创新机构为扩大其投资足迹,在营改增的利好下,也将参与到置购商业房地产的行列中。”仲量联行华东区投资总监邵律表示。

房企“喜忧参半”

营改增之前,房地产业是按销售额的5%征收营业税。按财政部公布的信息,营改增铺开试点后,房地产业将按销项与进项的差额,按11%的增值税税率来缴税。

多家开发商告诉记者,营改增后企业缴税负担是增是减,他们心里并没有底。

克而瑞分析师林波指出,从税率来看,增值税税率看上去比营业税税率有所提高;但营业税是按营业额全额征收,而增值税是按差额来征收的。这其中的关键,在于获得进项的抵扣。

也正是在进项抵扣的这一环节,成为困扰不少开发商的一个问题。

上海一家大型房企高层告诉记者,房地产行业涉及诸多采购和产业链条,有一些项目环节暂未形成规范的闭环。如果一些材料供应商不能提供增值税发票,房企便无法将这一项目作为抵扣。

“有的开发项目是把材料和建筑一起包给建筑商来做的,经过一定的周期后才结转到房企,如果建筑商不能提供相应的增值税发票,房企同样没有抵扣项目。拿不到进项的成本抵扣,在税率提高的情况下,缴税负担是比较大的。”一家福建房企高层说。

一家中型房企高管则向记者表示,营改增试点刚开始,由于在新的税收体系下还没有经历过一个完全的结转周期,所以税负是增是减,现在还不好说。“这项工作的关注,可能至少要持续操作一年,才能基本弄明白。”上述房企高层说。

谢靖宇指出,正是考虑到现实操作中可能存在的一些困难,政府铺开试点营改增中设置了时间的缓冲期。

在财政部关于房地产适用税率所规定的要点中,明确在今年4月30日及该日前取得的房地产项目,仍适用于5%的增值税征收率。而在5月1日后取得的房地产项目,企业可分两年抵扣其进项税额。其中,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

研究人员认为,虽然房地产开发涉及诸多环节,有一些成本支出获得进项抵扣可能暂时有困难,但房企有望从房地产最大的成本——土地支出中获益。

适用于11%增值税率的房企,可将购地成本从销售额中抵扣。“对住宅和商办项目来说,购置土地的支出是开发商一项最主要的成本。营改增铺开试点后,土地可被视为抵扣项目,这将有利于开发商减轻缴税负担。”谢靖宇表示。


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