城市观点论坛中国行上海圆桌：一线限购之后的楼市温度

大热的一线楼市在限购与去杠杆化中开始降温，所有人都知道楼市过热的风险，但却很难舍弃市场盛宴的狂欢。政策已经落地，涌向一线楼市的我们将何去何从？。

主持嘉宾：新城控股集团高级副总裁欧阳捷先生

讨论嘉宾：中原地产中国大陆区主席黎明楷先生、亲和源股份有限公司董事长

欧阳捷：非常荣幸能够为观点地产担当主持人，也是受他们的邀请，我做主持人比较少，可能主持过程当中希望和大家有互动，我们也参加了很多活动，大家都很希望台上的观点比较有新意，能够比较有冲突，能够比较有不同的想法，所以在过程当中，我们可能会希望调动大家的氛围，让大家发布一些更尖锐的观点，以满足我们听众的需求。

今天这个论点就是一线城市限购之后的楼市温度。这个里面主持词里面讲的是火热一线城市在限购和去杠杆过程中开始降温，所有人都知道楼市过热的风险，但是却很难舍弃开市场盛筵的狂欢，我们就以这个问题来讨论。我们有八位嘉宾，有开发商代表，也有设计单位的代表，也有中介机构的代表。我们代表阵容足够强大，可以从各个不同的角度探讨一下一线城市的限购。当然，时间关系，因为前面时间上延误了一些，我们今天尽量抓紧，原则上时间是五十，每位嘉宾给五的时间，我们四十，还留一点时间最后大家做一句话的陈述。

这样，我们今天的讲法就按照这个次序。最近权威人士说了一句话，房子是给人住的，就这句话，我们大家怎么来看上海的房子，以及上海的房价。第二，一线城市房价超过香港就需要警惕，那么香港房价现在是多少，超过香港是不是就会破裂。第三，上海的房价到底什么时候会破裂？涨到多少是会破裂的？我们就探讨这三个问题。当然如果嘉宾有更多的一些观点，想跟大家方向，也是可以的。我们从从黎主席这边开始，过程当中可能在后面讲的时候，可能有时候我会插话，插话的意图就是希望能够把后面嘉宾的一些观点跟前面嘉宾的观点对冲，前面嘉宾讲过以后，可能还会跟我们大家反馈。

黎明楷：刚才几个问题，我又忘了，只记得关于香港，香港的房价先说一下，香港市中心的楼，都比较少了，一出来的时候，都是比较贵的。所以刚才也说了，如果是市中心的，地段比较好的，也达到港币两万一起平方尺，就是二十几万一平方米，再折算汇率，也就是20万左右，这是市中心的。现在大部分的供应都是在郊区，或者新发展区，大概是在1万多一点，如果折算的话，就是人民币八九万左右。但我们看是不是大陆的房价已经高过香港了？还没有到这个阶段。我们通常都是把这些最高的跟香港最低的比。大陆上海也好，深圳楼盘也好，楼价最高的是对香港最便宜的，如果按照平均来说，肯定有一定的差距，这个差距来讲，我自己觉得，不容易超越，虽然刚才林总说了，未来上海这些大城市有机会超越。

欧阳捷：为什么没有机会超越？

黎明楷：我自己看主要是关于人口密度的问题，所谓人口密度就是你这个城市有多少面积，有多大的面积，爱多大有多少人口，这样可以出一个人口的密度有多少。香港的人口密度是很高的，香港现在有一千平方公里，人七百多万人，但是算起来，他的人口密度是仅次于新加坡的。所谓仅次于新加坡只是一个笼统的说法，因为香港是一个山区，新加坡是平原，新加坡能发展的土地比香港多很多，香港是很多山，没有办法发展的。如果算人口密度的话，跟大陆的发展是没法比的。上海人口很多，比香港多很多，但是土地面积都是以几十倍来算的。这是比香港大很多的。上海并不是没有办法去增加供应，只是你追求一个舒适度。当然，整体土地供应是不够的，你要改容积率。香港的容积率是很高的，一般的住宅用地是8大15倍。你这样算起来，上海两倍容积率，还不到。所以，如果真要楼价去到一个市民承受不起的阶段，你政府只能是牺牲舒适度，不能说房价一直涨上去，你不可以高到一般老百姓(603883,股吧)承受不起，我说一般老百姓，这有一个说法，大城市肯定是吸收最优质的人过来人才精英过来，但是不是整个城市的人都是做精英行业的，每个城市都需要有人干一些苦活的，你清洁谁做，搬运工谁做，如果这个城市有这些基础的老百姓，就不能一个生活水准去到大家没法承受的水平，所以政府要调整政策，到时候工业要加起来的。所以如果人口密度来分析，我觉得大陆的一些大城市，就像上海北京楼盘这些，楼价真要超越香港，我觉得是有点难度的。

欧阳捷：您预计几年超越？

黎明楷：我觉得超越不了。

欧阳捷：好，我们接下来有请奚主席。

奚志勇：我认为中国的房地产价格是政治价格，不是市场价格，政治需要涨的时候，就会涨，政治需要跌的时候就会跌。我们现在只能讲一个趋势判断，可能十年之内会有一个巨大的转变，中产阶级以上人不用买房了，也不用买车了，我们所有的机构也好都不用造办公楼了，因为租可能更容易发展，也更容易解决问题。租赁会造成一个问题，就是资金，最近一个公告，不知道大家是否了解，整个城市，2013年，北京全球拥有资金总的规模是9万亿，上海6万亿，台北两万亿，香港也只有两万亿。一个城市的房价肯定跟拥有的资金量是有关系的，未来上海北京这样的一线城市，国际资本量会越来越大，大了以后会降低资金成本，拥有资产的企业会越来越多，这就会造成一个平庸市场房租的价格，不可能像现在这样的驱使下，房价永远上升。从需求来讲肯定是对的，但是他可能经济模式会转变。

欧阳捷：不太同意，我先发表一个观点，这个不符合资本论的提法，资本论很简单，资产是一定要私有化的，如果我们大家租房子，租车，甚至是租老婆，你没有私有资产了，这个肯定不对的，不符合人性的。

奚志勇：也许你的观点有道理，但事实上有一个趋势大家都知道，我滴gt;

欧阳捷：那您买不买车。

奚志勇：我相信未来不买车，为什么？因为我可以在;/p>

欧阳捷：但是呢，我们现在可以看到，SUV买的人越来越多因为年轻人都要拥有自己的SUV。

奚志勇：如果停车场都没有了，那还怎么买车。

陈煜：我来自一家商业管理公司，我们的主要业务是做商业商场的运营管理，也同时运营管理自己的项目，也在运营管理同行的项目。我们管理对外的品牌叫做爱琴海。

因为我们是相关行业，就上海谈房价的限购走势，我不是专业的，我从相关行业和关联企业角度探讨，我们通常判断项目的时候，我们在跟零售市场和消费市场关联更紧密一些，当然也跟金融资产的管理也更加紧密，我们在选择和判断项目的时候，对一二线城市人口聚集的趋势还是非常看好的，刚才欧阳先生分享的那个一线商业供应的关系，我们目前接触和选择的项目来看，升级的是非常可观的，期望也是很高的，无论是商业还是住宅，从商业的角度来看，我们这几年在开发的一些项目，从运营管理和招租的角度来看，创新的东西和业态以及升级消费需求的变化是我们重点关注的方向。从住宅的角度看，我们上一次在开季度会的时候，我们做过一个内部，除了老板以外的其他所有在上海工作过的人，都说对现在的住房不满意，如果我有改善需求，有可能的话，我都会买房子。

欧阳捷：我插一句，除了老板之外所有的高管，都对上海的住房不满意？

陈煜：对现在的住房不满意，他们希望升级改善，在上海买。

欧阳捷：他们的高管都想在上海继续买房，意味着什么呢？

陈煜：意味着升级的需求是巨大的，没住到别墅的话，这个欲望永远是提升的。

欧阳捷：谢谢。

金浩杰：我从两个层面谈一下今天听课的体会，一个是行业层面，今天的主题是一线城市限购，据我所知，我们上海的限购是2011年1月31号开始的，到现在没有松，反而收紧了，但是从供给侧来讲，整个上海过去的五年，宅地这块的供应量，我统计了一下，大约是3339万平米，加上容积率2的话，可以供应的地，平均每年住宅的土地是668万平米，乘2就是1200万平米，这块来讲，解决刚需都不太可能，因为上海每年的常住人口，新增的，不包括这些高管，应该说还不是刚需，40万人左右，40万人的钢性需求超过一千万平米，所以上海现在宅地供应，解决刚需还不够。这供给侧的问题。需求侧来讲，刚才这位红星的老总讲了，大量的需求，现在其实是被限制的，因为他有一个社保的要求，有一个户口的要求，我们现在这个本地的上海人第二第三套都是被限制的，就是在限制的条件下上海的住宅也是供不应求，所以从另外一个角度来讲，行情远远没有结束，因为纯粹从完全的市场经济条件下，如果不限制的话，我的投资需求和改善需求释放的话，可想而知，上海的房地产，特别是住宅房地产，后来还有行情。第二，从企业层面来讲，限购的政策客观存在，高端的住宅销售也是受到限制，以我们集团总部所在地，也是欧阳先生新城控股所在的长丰板块来讲，之前的中海都清盘了，去年拍卖的国浩长丰没有公开开盘，几天就抢完了，现在的两批盘，都是由于价格太高，预证一直出不来。

欧阳捷：价格多少？

金浩杰：我了解到的是七万一平，结果出不来。

欧阳捷：高端住宅的房价太高，不给你发预售证，导致供应下降。

金浩杰：总是要出来的，因为土地是政府给的，出让金也给了，工程进度也达到了预收条件，早晚要出来，解决一个怎么让政府接受的价格，从我们判断，政府接受的价格是低于市场接受的价格，换句话说，这两批房源，如果以低于七万的价格开盘，也是供不应求的，我们企业做的是把总价控制在800万到一千万之间，现在来讲，也是比较明显的供不应求。

欧阳捷：这是属于刚需还是属于改善？

三年前，我们在浦东那边卖房子，当时策划代理公司给我们做的是500万，在上海是刚需，现在来看800万到刚需了。

金浩杰：中环内，所谓的刚需应该在800万。

我们根据之前拿地的预判，当时想今年开盘，两万多也盈利还可以，周边的地价是两万二，所以我们把整个住宅的定位，一个是开发以后，一个是住宅的交付标准提高，加上带装修，装修标准提高，加上科技含量，我们还没有正式蓄客，整个房子500多套，现在客户登记已经超过500了，这个需求是客观存在的，我们这些人需要吃，需要穿，也需要住，而且需要住的更好。所以，就行业层面和企业层面，我两个层面验证，我觉得一线的限还要继续，但是一线的购也要继续，一线城市，特别是上海的行情，远远没有结束。

欧阳捷：接下来有请李总。

李万明：中国房地产有没有泡沫破灭，我认为供需有比较大的变化才会有破灭，中国往后的发展仍然看不出会有供需的巨大变化，土地严格控制，确实要延伸到战略问题，考虑到粮食问题，也有环境的问题，也有居住舒适度的问题，交流的问题，交通的问题，一系列的问题。所以，从这个角度来说，中国整体城市化在进展中，十年来仍然会有比较多的需求，所以不存在供需巨大变化。但是为什么看到有些县城，有一些四线城市，甚至一些三线城市，出现了房价滞销，库存非常大，甚至降价也卖不出去。跟前两年新上任的领导大量的供应土地，形成供需不平衡有关系。应该说，很多县域经济是非常不好的，就业的机会非常少，很多县人口是下降的，减少的，净流出的，他怎么可能还会不停的有需求在呢，怎么能够土地供应还不停的加大呢。所以这个现象，对一二线城市来说是不的。因为一二线城市还在发展，所以我们可以放心的从事房地产行业，把选择区域放在一二线城市，尤其是比较成熟的，有就业机会，有工商业发展的地方。

第二，刚才有不少人提到容易率的问题，实际上中国确实在控制房价与解决居住需求带说，这个关系上处理不当，对容积率的要求过于苛刻，实际上，最近有中央领导也说了，鼓励公寓改造出租，公寓和住宅最大的区别就是公寓的容积率是放大的，或者说公寓的居住是不符合日照楼盘要求的，但是作为居住需求一定要符合日照要求吗？现在无论是空调也好，无论是采暖也好，都有很好的解决办法，干吗一定要靠这个来实现，对于更多的工薪阶层需要房子住，为什么不能建造容积率更大一点，北京其实很宽松，北京三四个容积率很常见，我们以前开发的就是很朝北的房子，一样很好卖。如果按照上海的老的习惯，户型三四十平米如果容积率还允许提高，可以做成像香港那样的房子，当然交通、通风要考虑好，这样可能在土地供应本来就紧张的情况下，在工业用地、商业用地都给住宅用地让步的情况下，再加上容积率的提高，加上户型的控制，从这个角度来说是可以的，而不应该采取变化太大的控制，比如说前几年是五年以后可以转让，现在又放宽到两年三年，现在又收回去，类似这样的政府干扰不应该是主流的方向。当然，我们作为神州基金，投资了二十多个项目，我们还是更看好二线城市，因为一线城市的抢拍，这种土地的抢拍，北京的郊区，五环外甚至六环外楼面已经四万多，不知道他的最后的需求会是谁，什么人去买那种地方，我觉得这不是一个好的现象，我们愿意参与，愿意共同合作的地域，更多是面向二线城市，相信不少长三角的二线城市都有发展前景，因为他的工业基础在那儿，功业机会在那儿，相信未来的工商业发展也会更好，医疗教育也会发展更好。

黄一珉：我是一直很喜欢听欧阳总做报告，很多观点是给我很多启发，今天讲的这个限购的几个观点，我是很赞同的，从上海北京的政策来说，还是对房价的快速上涨起到了一定的抑制作用，但是没有从需求上解决问题，未来上涨的趋势还是在。第二个，昨天拍卖我也在场，拍完了以后，问融创的人，我说这么高的价拿下来了，准备怎么干呢？现在拿的新地一般都是豪宅化，你不做豪宅是上不去的，未来怎么卖？他们说上海项目已经做完了，没有办法。我们去年在也拿了一块地，两万八九，当时觉得地价很高，心里已经卖到六万五了，正好是赶到这一波的上涨，拿完地以后，我们就说这块地拿亏了，，怎么办。

欧阳捷：我插一句，我们过去历史上所有的都已经被解套，未来的会不会被解套？

黄一珉：如果没有解套肯定是我们投资的错如果解套肯定是营销策略做的好。昨天33家在参与拍卖，也是近年来人数最多的一次，这两年集中度是越来越高了。13年我在旭辉的时候，才三四家竞拍，后来越来越多，我们再算，未来土地推出越来越稀少，大家的库存都已经消化的差不多，这个会越来越激烈。

欧阳捷：简单说，问你两个策略，第一你拿到这个地，你准备花多少时间卖掉？

黄一珉：我们八九月份就上市了。

欧阳捷：准备卖几年？

黄一珉：正常是两年卖掉。

欧阳捷：卖完以后你又饿了，你怎么办？

黄一珉：我就想着，对开发商限购土地，本部注册地在上海的，允许参拍的，外地的，在上海要做保障房连续五年以后才允许参加，这样参拍企业有效减少，就像限制购房一样的。

欧阳捷：上海是海纳百川，有容乃大，你这不是歧视性政策吗？

黄一珉：先做保障房。

欧阳捷：那这样的企业为什么抢拍这么高？

黄一珉：过江龙我们很怕，我们拍不过他。

欧阳捷：这是我这么多年听到最奇葩也是最有亮点的政策建议，建议上海市政府考虑。

黄一珉：我就提这个观点，大家笑笑就行。

岳震寰：大家好，我非常同意欧阳总刚才做的报告的观点，我一直认为其实限购是没有什么作用的，因为三个原因，第一，目的达不到，第二，产生很多新的矛盾，第三，大家的日子都不好过。特别是最后一点，因为之前大家都说是房地产商把价格吵高了，事实证明不是房地产商炒高了，后来大家说是营销把房价给炒高的，现在我也可以负责的说不是营销炒高的，甚至也不是我们这种一手新房的代理公司，包括二手的中介公司炒高的，大家都已经看到了这个房价的引擎到底在什么地方。那么，从现在我们还可以看到，从三月新政以后，量跌了一半以后，均价明显的提高了，因为之前购房的主力，我们知道这个价格和人群是个金字塔状的，把位于中下层的数量非常大的均价以下的这些人购房资格减少以后，他的权重发生了变化，反而每一次限购之后，均价都快速的上升，甚至于这个上升要通过很长一段时间才能消化，最后变成限购之后限价的目的达不到，而且新的矛盾越来越多，刚才金总说了一个案例，我们自己的项目都拿不到预售证，如果要拿证就要限价，这对很多开发企业来说不可能，就造成了供应量的不组，对于我们这样的地产机构来说，长时间没有交易量就意味着企业经营上有很大的困难。各方面新的矛盾都会诞生。第三个就是我刚才讲的，大家的日子很难过，所以每到这个时候，我们大家都是忙于讨论问题。从我们的角度来讲，其实目前一线城市，在现有的状况下，我们原来主要是从事新建，我们比较关心的是新建商品房的情况，更多的是做一手房的代理，从现在开始，我们这个行业也在发生分化和改变，就是整个代理行业。逐渐的从原有的新房代理开始向存量资产的消化去过渡，我们现在看到整个上海下一步除了新建商品房以外，包括租赁市场等各方面，都会有一个发展，可能和前几年都会有变化，我们会关注这些方面。另一方面，很多企业在去库存当中的问题，我们也是积极的从原来向C端服务变向B端服务，从全国来看，去库存说明什么问题，和其他很多行业一样，证明这个产能已经过剩，可能不同的城市，过剩的量级和类型不一样，但是从长远来看，房地产行业早晚也会面向全面过剩的阶段。可能五年，可能十年，这和其他的社会因素相关，在目前的现有情况下可能就需要未雨绸缪，大家要做一些新的打算和计划，至于房价，我认为，从目前来看，我们不知道什么时候会跌，从过去二十年的经验来看，包括很多经济学专家打赌，也从来没有看过这个空军胜利果，这里讨论价格不是我们所要讨论的方向，更多的是考虑这个行业将来怎么发展，怎么变化，我们自身怎么适应。

欧阳捷：这个话题呢，我觉得还是比较有意思的，大家都讨论了供求关系，大家都认同，房价上涨也比较认同，未来怎么做，可能是我们的策略更加重要，我们的战略比较重要，我们先从主席开始，您是老板，先说说我们未来怎么做在上海。

黎明楷：你说的未来是我们这一行，还是你这一行？

我这一行，我先说我这一行，我们做服务的，只要这个社会需要这个服务，我还肯定走不了，市场好的时候卖贵一点，不好的时候，我们卖便宜一点，我们这个行业还是比较安全的。

奚志勇：未来的商业模式一定会变。

陈煜：第一是人口，第二是有购买力的人口，第三是20到45岁之间有购买力的人口。

金浩杰：我们会继续聚焦一线城市，认真研究城市综合体的开发建设。

李万明：我们未来两三年内还是非常愿意和百强企业并购小房地产商的项目，这可能是一个机会。不一定去对进行合作，其实在北京也有很多这样的项目。

黄一珉：我们还是抓住机会，聚焦一线城市，地产金融双轮驱动，两条腿左路。

岳震寰：跟着政策走，继续寻找市场和服务的切合点。

欧阳捷：我们觉得未来的市场可能，我相信，对于上海这样的城市来讲，未来的市场应该说越来越变得透明化，唯一不透明的就是政府的政策，政府政策的忽上忽下，忽紧忽松导致了市场的波动，有专家说跟着政策走，有的专家提出，我们通过自己的战略，比如双轮驱动，有的专家说我们商业模式要变，等等，我借的这些都还是要因人而异，因企业而异，因我们自己的能力变化。对于上海来讲，我们已经探讨的比较多了，

未来我们可以把银光放到其他的一线城市二线城市，和三四线城市，这样对我们大家都有启发，谢谢各位嘉宾，也感谢观点论坛给我们提供的舞台，再次感谢台下的各位嘉宾，能够坚守下来，听我们今天的分享观点，我们占用了大家的休息时间，谢谢。