住房限购适用于司法拍卖房? 各地做法不一

前不久，一份《关于明确〈关于进一步加强房地产市场调控的通知〉操作有关事项的通知》在络上层传，引起广泛关注。 通知中明确“因司拍卖取得不动产的，按住房限购政策执行，购房者需具有购房资格;同时，取得者需在取得不动产证书满3年后方可办理转让合同备案登记手续，司拍卖的销售确认时间在通知执行日之前的，不执行住房转让政策”。 通知的抬头是“南京市房地产市场综合执办公室”，发文时间是6月7日。 有意思的是，上层传了另一份文件——《关于司拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》，该通知内容显示，这是今年5月31日江苏省一等院(以下简称“江苏高院”)在江苏院系统内部下发的文件。 该文件表达的内容恰恰与“南京市房地产市场综合执办公室”的通知内容相反，两者时间间隔是一周。

近年来，全国各大城市针对房地产市场推出各项限购政策，“司拍卖房”是否受限购政策调整，引起关注。 房管部门和院“掐架” 中国青年报·中青在线记者看到，江苏高院的文件专门提到，近日，个别地方文件，要求司拍卖也要适用住房限购政策，一些院执行局机械套用，不经请示上级院，在拍卖公告中作司拍卖房产也适用住房限购政策的特别提示，严重影响了司拍卖销售率及司财产处置工作。 这份文件的观点是，司拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，不同于一般市场交易中的自主买卖行为。个别地方的房产限购政策，主要目的是调整市场自主交易行为，而基于公权力行使的司拍卖具有强制性，只受律约束，不受地方性房产限购政策的影响。 文件还要求各级院在司拍卖中严禁出现司拍卖适用房产限购政策的说明或特别提示，在竞买人咨询或现场看样时应当作出司拍卖房产不受限购政策影响的肯定性答复，鼓励竞买人积极竞买，消除后顾之忧。

日前，江苏某地中级院向中国青年报·中青在线记者证实，收到了这份内部文件。对于为何这份内部文件，江苏高院未予以回复。 中国青年报·中青在线记者看到，江苏高院这份内部文件的依据是，司拍卖销售或者裁定以物抵债的，标的物所有权卖销售裁定或抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移，不动产登记仅为协助执行行为，并不会对物权变动产生影响。 这份内部文件还指出，执行院在司拍卖销售或裁定以物抵债后，应向不动产登记部门提供执行裁定书和协助执行通知书，不动产登记部门应当依办理登记，拒不协助办理登记手续的，依采取强制执行措施。 针对江苏高院的“内部文件”，“南京市房地产市场综合执办公室”的通知显得“味十足”。 中国青年报·中青在线记者并未在站查询到该通知的信息，南京市房地产市场综合执办公室的工作人员说，这是内部文件，没有公开。 公开资料显示，2016年10月8日，为应对房地产市场调控，南京市房管局成立内设机构——南京市房地产市场综合执办公室，办公室设在市房产局，市房产局长任办公室主任，建委、物价局、国土局都有副局长担任副主任。 中国青年报·中青在线记者注意到，该办公室的这份通知发送给南京市中级院、南京市国土局、南京市司局，各成员单位，各区房地产市场综合执办公室，并规定从6月10日开始执行。 要求“司拍卖房”限购是否有律依据 关于“司拍卖房”，目前多数城市的做是遵守律规定，不予限购。如西安在2017年6月28日的房地产市场调控政策中明确提出，通过司裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受本通知规定。 2016年11月10日，杭州住建局官也明确答复“司拍卖住房不在限购范围内”。 但是，、广州、深圳、厦门、南京等10多个城市要求“司拍卖房”限购。 今年4月27日，多部门开会后决定，院在公开发布的拍卖公告中应明确，竞拍方为自然人的，其家庭或个人应符合本市限购政策，否则将不予办理产权登记手续。 司拍卖，即院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。 物权规定，因院、仲裁委员会的律文书或者的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自律文书或者的征收决定等生效时发生效力。

民事诉讼规定，被执行人未按执行通知履行律文书确定的义务，院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。 《较高院关于适用〈中华共和国民事诉讼〉的解释》第四百九十三条规定，拍卖销售或者依定程序裁定以物抵债的，标的物所有权卖销售裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。 根据上述律规定或司解释，司拍卖房屋所有权自院裁定送达买家时转移，不受限购政策影响，产权过户协助执行单位必须配合办理手续。 无论是物权规定，还是较高对民诉的司解释，都对这种特殊的物权变动形式进行了明确规定，在现行律规定上也毫无争议。 “院是有道理的” “这是因为院和行政部门实施上有不一致的地方。”市律师协会副会长邱宝昌说，院是依据拍卖来执行。拍卖规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给较高应价者的买卖方式。司拍卖要让债权人的利益较大化。拍卖是一种执行程序，要的是价值获得较大化，价高者得。“如果是限购的话，不是价高就能得到，这就是不一致的地方”。 “限购是政策，不是律，是一种临时性措施。”邱宝昌解释，从调控角度来说，为了平衡房价，作出适当的行政行为是可以理解的，但要注意这种政策的律依据是否充分。 “从大的律方面来讲，院是有道理的，有律依据的。”邱宝昌说。

清华大学学院教授王亚新认为，对这两种说不能简单地判定哪个对、哪个错，也不能说和院在“打架”，应该讨论的是要走什么程序解决问题。 王亚新说，地方政策有其考虑，对此应该给予理解。地方有权制定政策，这在他们的权限范围内，“但发一个文件就把全国性律给抵消了，这肯定不行”。 王亚新建议，如果有人通过司拍卖购买房屋，办不了产权证，他可以去院提起行政诉讼，再由院来判决，究竟是否要服从限购。司拍卖究竟属于哪种性质，与一般市场上自由买卖是否等同，这个要根据具体案件、具体证据来具体，不能一刀切。“要按律程序一样一样来解决，依办事”。 对于上一些人利用司拍卖“钻空子”，王亚新说，这就需要作调查，比如南京每年究竟有多少“司拍卖房”，占交易总量的多少，“通过这种办来衡量，再作决策”。 王亚新认为，“司拍卖房”的数量其实是很有限的，不会构成对限购政策大面积的突破。有人通过院拍卖让资产解冻，再次发挥作用，这没有妨碍公共秩序。