偿债高峰遇上调控年，龙光、首创等房企“划重点”考核回款率

在去杠杆的大环境下，2018年“资管新规”落地，融资渠道再度收窄，众多房企只能以高额的代价，通过境外发债、信托等融资方式获取资金。除了这些外界筹集的资金之外，如今，通过回款获取资金，也已成为房企的重要考核指标。

偿债高峰期将至 房企回款率目标升至90%

Wind资讯统计结果显示， 2018年地产债到期规模将在1280亿元左右，主要为公司债到期规模约760亿元、中期票据到期规模约240亿元及短期融资券到期规模约220亿元;首个回售日在2018年的含权地产债规模约3700亿元左右。

易居中心研究院严跃进指出，房企大量发行公司债的时间集中在2015年或2016年，公司债大多是3+2期限的，这也意味着房企债券明后年将迎来兑付高峰。

一面是融资渠道不断收紧，另一面是大规模的偿债高峰期来临，双重压力下，房企的关注焦点从对外融资开始转向对内“造血”能力。

此前仅少数房企关注的销售回款率，逐渐被越来越多的房企重视。

克而瑞数据统计显示，龙光地产、首创置业、中骏置业的回款率均保持在90%以上，恒大，世茂、奥园、越秀的销售回款率在80%左右，宝龙、禹州亦对自身回款率提出新要求。

首创、龙光“划重点”考核回款率

急迫的回款率需求，普遍源于房企负债压力和扩张目标。从两个90%高回款目标企业首创、龙光的数据中可以窥其端倪。

据首创置业2017年年报统计显示，2017年，首创置业的短期负债约为421.1亿元(短期借款与一年内到期的非流动负债之和)，而同期内公司的货币资金为210.38亿元，仅为短期负债的一半。

此外，2017年，该公司的流动负债总额为660.45亿元，较之2016年480.65亿元相比上升约37%，其流动负债增速创下近五年来历史最高。

财报显示，首创置业面临着不小的短期负债压力。而通过回款率的考核，一定程度上放缓了企业的融资和偿债压力。

龙光地产在负债压力和回款方面也采取了以高回款率应对债务高压的办法。

日前，龙光地产提出2018-2020年业绩复合增长率50%以上、以及3-5年内核心利润行业前十的目标。不过，在其高速发展之时，龙光地产也面临着较高风险的财务结构和偿债高压。

克而瑞数据显示，2017年，龙光地产的净资产负债率高达311.8，且呈现逐年扩大趋势，而在反应企业短期偿债能力的现金短债比指标上，2017年，龙光地产的现金短债比为1.44，为近5年来历史最低。

易居中心研究院严跃进分析认为，在资金面趋紧的情况下，如果住宅销售业绩受影响，资金回笼速度就会放缓，此类企业需要警惕各类资金压力。

思源地产首席分析师郭毅表示，回款考核企业增多的原因一方面是由于房企融资渠道受限，融资成本在不断提高，房企不得不寻找新的融资出路，另一方面在逐渐加强回款的背后，也是日渐趋紧的偿债危机的表现。

整体来看，在去杠杆、降负债的经济环境下，房企“钱紧”问题比较严峻。短期来看，提前加大供应量促进回款目标可以一定程度上缓解资金压力，但过于依赖回款率亦不可取。