新一线城市昆明楼市热度攀升

      近日，2019《城市商业魅力排行榜》发布，昆明第一次跻身“新一线”城市行列。实际上，近年来昆明无论是经济发展还是城市建设，都超过了同期的许多城市，甚至是比肩一线城市。

随着城市快速发展的同时，不断有更多的人才涌入其中，在此形势下，昆明的楼市近年来的发展也很快速。

   据克而瑞发布的2018年中国房企总土储货值排行榜显示。从区域层面看，房企最青睐的区域竟是中西部，以32%的占比排在第一，长三角、珠三角和环渤海占比相近。

  从城市层面看，重庆是百强房企囤货量最多城市，其次昆明、天津、成都。这其中重庆近年来楼市热度不断攀升，自然是房企重兵把守之地。而西南边陲省会——昆明，居然甩开众多一二线城市，荣登亚军之位实属意外。

    春城：从西南边陲走向世界舞台

  “天气常如二三月，花枝不断四时春。”四季如春的昆明，既能避暑也能避寒，周围旅游景点还很多，加之这里没有大型的重工业污染、空气质量好，这样的一座城市自然让很多外省居民心生向往。

  作为云南省省会，昆明现在是面向南亚、东南亚国家的桥头堡城市，独特的区域优势，也让国家政策、地方政策都很支持昆明发展成为一个国际大都市。就目前情形来看，昆明未来发展潜力巨大。

  仅从交通来看，近年来，昆明长水国际机场辐射能力不断提升，航线数量由2012年的230条增至2017年的359条，其中国际航线76条。2018年上半年，昆明至南亚东南亚的通航城市达35个。如今，长水机场已成为继北京、上海和广州之后，中国面向南亚东南亚，连接欧亚的第四大国家门户枢纽机场。

  此外，泛亚高铁自2014年开工，根据规划，泛亚高铁纵贯东南亚，从昆明出发，在云南境内有东、中马来西亚，抵达新加坡。铁路商业地产操盘手、北京锐而威商业管理有限公司总裁胡骏分析认为，云南泛亚高铁的开建，对于提升其作为西南门户的战略影响有深远意义。作为国家推进一带一路的发展和建设，为从大西南向东南亚国家延伸的跳板，泛亚高铁具有不可替代的重要枢纽作用。

  可以看出，地处西南的“边陲之城”，正步入一个全新的发展轨道。值得一提的是，在最新的《城市商业魅力排行榜》上，昆明成为今年新一线城市名单中唯一一座新入榜城市。它的显著增长出现在人才吸引力中——去年这项指数的排名还只有全国23，今年已经上升到了第12位。与此同步的，昆明的生活方式多样性指标中的各项也都有了跨越式进步。

随着城市地位的提升，昆明的楼市热度也不断攀升，据昆明锐理公众号发布数据显示2018年昆明市商品房成交均价14127元/㎡，同比增长24%。这跟目前国内东部省会城市相比，还是有上升空间。

  云南本土房企俊发：夯实基础、走向全国

  这样有发展潜力的城市，自然也是房企们追捧的对象。早在2002年，万达就已进驻昆明，目前万科、碧桂园、恒大、融创、中海、蓝光、绿地等众多一线品牌房企均已布局此地。只是，外来的地产大鳄只是敲开了门，本土房企的“王者”地位至今无人撼动。

  据克而瑞统计的2018昆明房企销售排行榜显示，本土房企俊发持续稳居第一位，销售额较排名第二的万科，拉开超60亿的差距，可谓是一骑绝尘。事实上，俊发集团已经连续10年荣获“昆明市房地产市场占有率第一”的称号了。外强“围攻”之下，俊发在本地的竞争力依旧强悍如昔。

  夯实了本土的业务基石，俊发也在筹划更大的版图，2017年俊发明确提出了“深耕云南、布局全国四大区域”的战略。2018年，俊发集团新进入了5个城市，目前共布局了上海、深圳、昆明、成都、广州、贵阳等17个城市，并成为云南本土唯一上榜全国50强的房企。

  “今天你的土地储备总额，就是5年后你的销售额排名。”充裕的土储可以支撑企业在未来规模增长上再跨一个台阶。

  据克而瑞发布的2018房企总土储货值TOP100排行榜显示，俊发集团总土储货值为2437亿元，排名49位。 不同于很多房企小盘快跑的高周转模式，俊发聚焦的是城市旧改项目，而克而瑞统计数据中是不包含旧改项目中未确权部分，实际上，截止2018年底，俊发的土地储备已达5013万平方米，土储货值5650亿元。按照这个数据，俊发妥妥进入2018房企总土储货值TOP20之列。

  扩张利器：城市更新标准化体系

  企业实际的总土储资源不仅代表了房企的未来发展的潜力性和空间性，也在一定程度上反映了企业的战略决策眼光，而俊发的旧改模式并不是随便哪家房企就能复制的。

  以城市更新起家的俊发，自1998年在昆明开发了首个城市更新项目翠湖俊园后，20年来开发了43个城市更新项目，改造面积1637万平方米，总建面积5391万平方米。业务范围拓展到了贵阳、上海、石家庄、西安、无锡、佛山等地，有如此旧改规模的房企也是不多。

  20年来，俊发建立的标准化体系和颇具竞争优势的开发模式，是其扩张的利器。首先，从征地、拆迁到安置、补偿，俊发设计了18个步骤标准节点，共123项，标准化的运作促进了企业的全国化扩张。其次，俊发通过”先安置、后搬迁、再拆迁“的开发模式，促使其城市更新项目能够快速往前推进。

  为避免沉淀过多资金，俊发会在目标地块上进行分区块节点拆迁、征地、建设。首批动迁户安置后，腾挪出来的地块再同时配建商品房和安置房，使得下一批拆迁户搬迁的同时，商品房也能上市销售，形成资金滚动运转，从而带动整个片区的开发。在此模式下，俊发缩短了城市更新的项目开发周期，如昆明昆纺原址改造项目，从项目拆迁到首期开盘只经历了11个月的时间。

  积累一定旧改经验的俊发，可以说，企业的规模性、成长性及稳定性均有了明显提升。　如今笃定地走上了全国化发展道路的俊发，其管理层表示未来还是会走差异化路线，聚焦擅长的城市更新项目，走做精做深的深耕路线。